私挖300平方米地下室致整栋楼32户墙体开裂，责任谁担？

10月13日，安徽省六安市霍山县景秀蓝湾小区一业主私挖约300平方米地下室，导致整栋楼32户房屋开裂。该楼栋业主出示的鉴定报告显示，楼栋安全性等级综合评定为Cu级。

该小区业主包女士称，8月份发现该业主私挖地下室，至今未得到妥善解决，自己家住顶楼9楼，家中墙面出现横向、纵向乃至八字形裂缝，窗台大理石断裂渗水。小区物业法定代表人秦先生回应称，物业没有执法权无法制止，相关部门已在开展后续工作。

最新进展：针对安徽霍山一小区业主私挖地下室致楼房开裂事件，媒体记者14日从霍山县相关部门了解到，该违法开挖业主已被逮捕，受损房屋已进行基础加固。

那么，私挖300平方米地下室且未获任何审批的业主，需承担哪些法律责任？是否需对32户开裂房屋的维修、贬值等损失进行全额赔偿？受损业主能否要求物业公司承担连带责任？

一起来看《法治日报》律师专家库成员、北京大成（深圳）律师事务所合伙人、房地产与建设工程业务联合负责人刘廷彦律师的专业解读！

1、私挖300平方米地下室且未获任何审批的业主，需承担哪些民事责任？是否需对32户开裂房屋的维修、贬值等损失进行全额赔偿？

刘廷彦：根据民法典第一百七十九条、第二百三十八条、第二百七十二条、第二百九十五条等规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。造成损害的，权利受损害人可以请求赔偿。该业主私挖地下室，破坏其所住楼栋房屋结构的整体性，导致他人房屋开裂，对房屋安全造成影响，危及整栋楼甚至整个小区及周边区域的安全，损害了其他业主、周边群众的合法权益，应承担停止侵害、消除危险、赔偿损失等民事责任，包括对32户开裂房屋的维修费用、因房屋开裂导致的贬值损失、临时安置费用等进行赔偿。

至于是否需对32户开裂房屋的维修、贬值等损失进行全额赔偿，需要根据具体情况判断。如果经鉴定，房屋开裂完全是由私挖地下室行为导致的，那么私挖地下室的业主通常需承担全额赔偿责任。但如果房屋开裂是私挖行为与房屋自身质量问题、其他第三方因素等共同作用的结果，则需根据鉴定结论确定责任比例，私挖地下室的业主仅对其行为造成的部分损害承担赔偿责任。事后检测修复、加固房屋、墙体重建等相关费用的负担原则，也是如此。

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2、该业主私挖大面积地下室导致整栋楼出现安全隐患，是否已超出行政违法范畴，可能涉嫌构成“危险作业罪”或“以危险方法危害公共安全罪”等刑事犯罪？

刘廷彦：根据刑法第一百三十四条第三款规定，该业主私挖地下室，违反安全管理规定，如同时具有发生重大伤亡事故或其他严重后果的现实危险，可能构成危险作业罪。施工中，如该业主强令他人违章冒险作业，或者明知存在重大事故隐患而不排除，仍冒险组织作业，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，根据刑法第一百三十四条第二款规定，还可能构成强令、组织他人违章冒险作业罪。

该业主在未取得许可的情况下，私挖地下室，如尚未造成严重后果，但如有鉴定意见显示其行为已经给周边公共安全带来了危险，危害了不特定多数人的生命、健康和公私财产的安全，不需要造成损害后果，就可能构成以危险方法危害公共安全罪，根据刑法第一百一十四条规定，可能被判处三年以上十年以下有期徒刑；本次事件中，虽无人员伤亡，但如使公私财产遭受重大损失的，依据刑法第一百一十五条规定，可能面临十年以上有期徒刑等更严厉刑罚。

此外，该业主的行为涉嫌故意毁坏财物，如达到刑法规定的数额较大标准，根据刑法第二百七十五条的规定，构成故意损坏财物罪，最高将面临七年以下有期徒刑。

3、物业公司以“无执法权”为由未有效制止该行为，是否可认定为未履行法定监管义务？受损业主能否要求物业公司承担连带赔偿责任？

刘廷彦：根据民法典第九百四十二、九百四十五条及《物业管理条例》第四十五、五十二条等相关规定，物业公司虽无执法权，但物业公司应维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，对小区内业主的装修行为负有监督管理职责，包括对装修方案审核、施工过程巡查、发现违规行为及时劝阻并报告相关部门等。若物业公司未履行这些基本义务，导致业主私挖地下室行为持续，进而造成楼栋墙体开裂等严重后果，可认定其未尽监督管理责任及履行服务合同义务，因此导致相关业主人身、财产安全受损害的，应依法承担相应赔偿或违约责任。此外，根据《住宅室内装饰装修管理办法》等规定，物业公司发现违法装修行为未及时阻止或阻止无效后未及时向有关部门报告的，将面临警告、罚款等行政处罚。

来源：法治日报

作者: 朱婵婵