广州重典整治爆改乱建，让好房子更安全｜南方产业观

近日，广州市人大常委会通过的《广州市房屋使用安全管理条例》正式获批，这部被称为“史上最严”的房屋安全地方性法规将于2025年12月1日起施行。

笔者不多讲，许多读者和网友或许已经从新闻获悉：条例首次将农村自建房纳入监管，明确房屋装饰装修不得变动承重结构，物业服务人需对共有部分进行日常巡查，并对违规行为设定最高十万元罚款。在房屋数量庞大、老旧隐患突出的现实背景下，这场以“安全”为底线的立法行动，既是对此前长沙“4·29”自建房倒塌事故的深刻反思，更是对房地产业和居住者核心诉求的精准回应，尤其是对“房间阳台改厨卫”等乱象的强力规制，彰显了立法回应民生的温度与力度。

广州现有房屋约297万栋、面积约15.5亿平方米，房屋数量多且大量老旧房屋为砖木结构或简易结构。这样的现实，让房屋使用安全成为悬在城市头顶的“达摩克利斯之剑”。长期以来，我国建筑领域立法多聚焦于建设环节，对房屋使用阶段的安全管理存在制度性缺失。过往的惨痛教训，则暴露出“重建设、轻使用”的监管短板。广州大量老旧房屋的结构隐患，无疑更让立法管治迫在眉睫。

作为超大城市，广州对房屋安全的关注一直比较重视。 南方+ 冯善书 拍摄

有专家已经分析过了，此次条例的突破性在于构建了全链条监管体系：从房屋交付使用的安全普查，到日常巡查的网格化管理；从强制安全鉴定的五种情形，到危险房屋的代管治理机制，形成“普查—巡查—鉴定—治理”的闭环。例如，条例明确要求住房城乡建设部门每年开展安全普查，利用智能感知、空天地一体化监测等技术动态采集房屋信息，这种“科技+制度”的双重保障，让安全隐患无处遁形。

广州是一座常住人口近1900万的超大型城市，房屋就像人体的细胞组织一样布满整个城市。过去，“房间阳台改厨卫”这类恶劣现象在网络舆论场上可谓屡见不鲜，成为居民邻居痛心疾首的“顽疾”。部分业主为追求个人便利或经济利益，擅自将房间、阳台等非专用空间改造为厨房、卫生间。这种行为不仅破坏了房屋的原始结构，更对相邻住户的生活造成严重干扰。

笔者有位老友就曾经吐槽，其楼上邻居将阳台改为厨房后，因排水管道改造不当，导致他家天花板长期渗漏，墙面发霉脱落，严重影响了居住环境。更令人担忧的是，阳台作为建筑的重要承重和排水部件，其结构承载力与厨房、卫生间的使用需求并不匹配。随意改动可能导致阳台荷载超限，引发结构安全隐患。而厨房、卫生间的用水若处理不当，还可能通过楼板渗漏至下层，造成邻里纠纷甚至财产损失。

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类似的情况并非个例。在一些新建商品房小区，也有业主为扩大使用面积，将卧室与阳台之间的墙体拆除，改造成开放式厨房。甚至有开发商引导、纵容或协助业主进行违规改造，从而提高住房的实用面积，近年来媒体宣传的所谓超120%，甚至超150%的得房率就是这样“改造”出来的，这种行为不仅可能违反了建筑设计规范，更可能因燃气管道的不合理布置，引发火灾或爆炸等安全事故。居民们对此怨声载道，却因缺乏明确的法律依据和有效的监管手段，往往陷入“投诉无门”的困境。

大量老旧小区存在安全隐患，让立法迫在眉睫。 南方+ 冯善书 拍摄

此次《广州市房屋使用安全管理条例》的出台，正是对居民这一迫切诉求的直接回应。条例第十条明确规定：“禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房”，并要求房屋使用安全责任人“不得擅自变动建筑主体和承重结构”。这一条款，直指“房间阳台改厨卫”等乱象的核心，为居民提供了明确的法律依据和维权武器。

同时，条例还通过“疏堵结合”的方式，平衡了居民的个性化需求与房屋安全的关系。对于确有改造需求的业主，条例要求其必须委托具有相应资质的设计单位出具设计方案，并经原设计单位或具有相应资质的设计单位确认符合结构安全要求后，方可实施改造。这种“先设计、后施工”的流程，既保障了改造的合法性，又确保了房屋结构的安全。

此外，条例还加大了对违规行为的处罚力度。对于擅自变动建筑主体和承重结构、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间或厨房等行为，由住房城乡建设行政主管部门责令停止违法行为、限期恢复原状或者采取其他治理措施；逾期不恢复原状或者不采取其他治理措施的，处一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，处五万元以上十万元以下罚款。这种“重典治乱”的立法思路，彰显了广州对房屋使用安全“零容忍”的态度。

对房地产行业而言，条例的实施标志着发展逻辑的根本转变。过去，部分开发商为追求利润最大化，在装修阶段擅自变动承重结构、扩大使用面积，甚至默许业主违规改造。某楼盘曾出现业主将阳台改为卫生间，导致楼下住户天花板渗漏的纠纷，此类案例在行业内屡见不鲜。

重典整治违规爆改乱建行为，实为民心所向。 南方+ 冯善书 拍摄

条例的实施，将倒逼企业从“高周转”模式转向“精细化运营”。新建大跨度建筑必须设置结构性能监测系统，建设单位需向业主书面告知设计工作年限、最大荷载等关键信息。这种“终身负责制”将促使开发商在建设阶段就严格把控质量，避免后期因结构问题引发的安全隐患。同时，条例对房屋交付使用的安全普查要求，也将推动开发商在房屋全生命周期内承担安全责任，推动行业向安全、可持续方向升级。此外，当安全成为居住的“底线标准”，居民对房屋的期待将从“能住”转向“住得好”，推动社区从“物理空间”向“生活共同体”进化。

当然，条例的实施并非没有挑战。部分业主担忧，严格的安全鉴定是否会增加改造成本？开发商则关心，责任边界的细化是否会限制创新空间？对此，条例通过“疏堵结合”给出了答案：一方面，对依法通过竣工验收且在设计年限内未出现安全隐患的新建房屋，免除安全鉴定义务，避免过度监管；另一方面，建立行业信用评价体系，对合规企业给予政策支持，形成“优胜劣汰”的市场环境。

这种平衡艺术，本质上是对“安全与发展”关系的深刻把握。当房屋安全从“监管要求”升华为“市场共识”，当居住者从“被动接受”转变为“主动监督”，广州的这场立法实践，不仅为超大型城市治理提供了“安全样本”，更为中国房地产行业的高质量发展指明了方向——唯有筑牢安全底线，才能实现“住有所居”向“住有优居”的跨越。

南方+记者 冯善书